Unpünktliche Mietzahlungen

Der Bundesgerichtshof hat in dem nun veröffentlichten Urteil vom 01.06.2011 die Frage geklärt, in welchem Ausmaß unpünktliche Mietzahlungen Konsequenzen auf den Mietvertrag haben können.

In der zugrundeliegenden Entscheidung ging es um Mietzahlungen die jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später gezahlt wurden, obwohl nach der vertraglichen Vereinbarung der 3. Werktag als Zahlungsziel vereinbart war.

Inhaltlich setzt sich das Urteil insbesondere mit dem vorangegangenen Berufungsurteil auseinander, welches noch in seiner Begründung ausführte, dass eine unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters in der Regel keine Kündigung rechtfertige und dass für den vorliegenden Fall in der Gesamtschau die Versäumnisse der Mieter nur als unerhebliche Pflichtverletzung anzusehen sei, zumal die Mieter rechtsirrtümlich aber vermeidbar davon ausgingen, zur Monatsmitte zahlen zu dürfen.

Dieser Auffassung ist der erkennende Senat in der Form begegnet, dass unter Abwägung der beiderseitigen Interesse die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Fall nicht mehr zugemutet werden konnte.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes führte der Senat auf, dass eine derart schleppende und ungeachtet einer oder sogar mehrerer Mahnung fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung darstelle, die eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig unzumutbar mache. Durch die Abmahnung habe der Mieter ausreichend Gelegenheit erhalten, dass durch die vorangegangene unpünktliche Mietzahlung gestörte Vertrauen wieder herzustellen. Diese eingeräumte Chance habe der Mieter in diesem Fall nicht genutzt.

Auch unterstellt, dem Mieter falle nur eine Fahrlässigkeit in Bezug auf die Nichtzahlung zu, so lasse dies die Pflichtverletzung nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters sei es in Bezug auf die Zahlungspflicht ohne Bedeutung, ob diese verspätet oder auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters basiere.

Im Weiteren beschäftigte sich der Senat in diesem Urteil auch mit der Frage, zu welchem Zeitpunkt Kaution zu Rückzahlungsansprüche verjähren, die oberhalb der Höchstgrenze von 3 Monatsmieten gezahlt worden seien. Im Rahmen des zugrunde liegenden Wohnraummietverhältnisses wurde bestätigt, dass eine Kautionsvereinbarung oberhalb der Höchstgrenze von 3 Monatsmieten gem. § 551 Abs. 1, 4, § 134, § 139 BGB unwirksam ist und ein daraus resultierender Bereicherungsanspruch der regelmäßigen dreijährigen Verjährung unterliegt und gem. § 199 Abs. 1 BGB beginnt.

Auch diese Entscheidung zeigt, dass Schwierigkeiten bei der Zahlung der Miete nicht ohne Konsequenzen von dem Vermieter akzeptiert werden müssen. Dies bezieht sich auch auf unregelmäßige Zahlungen mit einigem Zeitverzug.

Lösungsmöglichkeiten zu dieser Problematik zeigen wir Ihnen gerne auf.