Rechtsprechung zur Wohnraummiete

Zahlreiche Entscheidungen, welche hier im Schwerpunkt unter der Rubrik News veröffentlicht wurden, brachten weitreichende Änderungen im Zusammenhang mit den Streitfragen im Wohnraummietrecht.

An seiner Rechtsprechung zur Flächenabweichung der Wohnfläche um mehr als 10% von der vereinbarten Fläche hält der Bundesgerichtshof auch in den Fällen möblierter Vermietung fest. Circa–Angaben im Mietvertrag schützen den Vermieter bei Flächenabweichung nicht vor einem Minderungsanspruch des Mieters.

In seiner Entscheidung vom 10.11.2010, AZ: VIII ZR 306/09 lieferte der Bundesgerichtshof aber eine formularvertraglich zulässige Musterformulierung, die zumindest aus Sicht des Vermieters die Unverbindlichkeit der Flächenangaben wiederherstellt. Danach besteht ein Mietminderungsanspruch nicht, sofern wegen der Flächenunterschreitung ein ausdrücklicher Hinweis auf die fehlende Verbindlichkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße besteht. Die Klausel hierzu lautet:

 

  • „Vermietet werden folgende Räume … deren Größe ca. ... m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der gemieteten Sachen ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

Diese Klausel soll nach der dortigen Rechtsauffassung dazu führen, dass dem Mieter auch bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% Ansprüche nicht zustehe. Bei dieser Klausel wurde auch festgestellt, dass eine zusätzliche Angabe, wonach z.B. die Betriebskosten nach der „Wohnfläche von ... m²“ abgerechnet werden, in diesem Zusammenhang unschädlich sei und die Beschaffenheit der Mietfläche nicht tangiere.

Weiterer Streitpunkt wird auch für die zukünftige Rechtsprechung die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter bleiben. Nachdem der Bundesgerichtshof für das laufende Mietverhältnis bereits entschied, dass eine Formularklausel, wonach der Mieter lediglich „nur weiß“ streichen dürfe, unwirksam sei, gelte dies auch für verwandte Klauseln. Schreibe also der Mietvertrag für eine Auszugsrenovierung ebenfalls eine bestimmte Farbwahl vor, so sei dies laut Bundesgerichtshof vom 14.12.2010, AZ: VIII ZR 198/10 ebenfalls unwirksam. In der dortigen Entscheidung wurde die Farbwahl für Decken, Fenster und Türen als unwirksam erachtet, weil auch hier bei einem Zwang zur bestimmten Rückgabe in sich geeignet sei, den Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis in seiner Freiheit der Farbwahl einzuschränken.

Da insofern das als Gesetzesentwurf vorliegende Mietrechtsänderungsgesetz keine Regelung zur Verteilung der Dekorationslast in Miet-AGB treffen wird, wird es auch künftig Aufgabe der Rechtsprechung sein, die Wirksamkeit von etwaigen Klauseln zu beurteilen. Für beide Seiten des Mietverhältnisses bleibt damit eine Unsicherheit über den Inhalt ihrer Vertragsgestaltung.

Ebenso umfangreich gestaltet sich auch die Rechtsprechung zu den Betriebskostenabrechnungen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben. Eine Fristversäumnis diesbezüglich führt zum Ausschluss von Einwendungen.

Dieser Grundsatz wird aber mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10 durchbrochen. Eine formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung bringt danach den Lauf der Frist nicht in Gang. Sind insoweit nur einzelne Kostenpositionen einer Abrechnung nicht ordnungsgemäß, so liefe allerdings die Frist nur hinsichtlich dieser Positionen nicht.

Ähnlich verhält es sich auch mit Einwendungen bei Betriebskostenpauschalen. Versäumt der Mieter etwa innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, den Einwand, er schulde keine Betriebskostennachzahlung, weil eine Pauschalmiete vereinbart sei, so ist der Mieter innerhalb der Jahresfrist ab Zugang der Abrechnung mit diesem Einwand ausgeschlossen.

Natürlich darf der Mieter die Einwendungsfrist wie auch sonstige Fristen ausschöpfen. Hieraus ergibt sich nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2010, AZ: VIII ZR 296/09, dass vorbehaltslose Zahlungen oder Erstattungen vor Ablauf der Frist gerade kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellen, sodass Einwendungen auch noch nach der Zahlung oder Erstattung bis zum Fristablauf tatsächlich geltend gemacht werden können.

Beachtung findet auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 03.11.2010 zum AZ: VIII ZR 330/09. Nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges gehört zu der typischen Verteidigung des Mieters der Vortrag, dass er hier wegen nicht beseitigter Mängel der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der zu zahlenden Miete erhebe. Mit der Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden, dass dem Mieter solange kein Zurückbehaltungsrecht zusteht, wie er dem Vermieter einen diesem unbekannten Mangel nicht angezeigt hat. Voraussetzung ist damit eine entsprechende Mängelanzeige.

Mit seiner Entscheidung vom 02.02.2011, AZ: VIII ZR 74/10 beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit der häufig auftretenden Problematik, der fehlenden Erlaubnis zur Untervermietung. In der Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof klar, dass der Vermieter nicht zwangsläufig bei Verstoß hiergegen zur Kündigung berechtigt ist. Zwar verletze der Mieter durch eine unerlaubte Untervermietung seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubniserteilung hätte, allerdings kann der Vermieter nach einem Antrag des Mieters in diesem Fall nicht mehr wegen fehlender Erlaubnis kündigen, wenn er zu Erteilung verpflichtet ist und die entsprechende Erklärung lediglich verschleppt.

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