Neues zur Wohnraummiete

Der Bundesgerichtshof hat zurückliegend zahlreiche Entscheidungen geliefert, die die Anforderung an die vertragliche Gestaltung zwischen Mieter und Vermieter immer schwieriger werden lässt.

Ein scheinbar unermessliches Thema sind dabei die Schönheitsreparaturen. Von besonderer Relevanz sind dabei die zahlreichen Formularmietverträge, die eine Klausel enthalten, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen lassen“ muss.

Bei der Beurteilung der Klausel als allgemeine Geschäftsbedingung kommt der Bundesgerichtshof dazu, dass nach ihrer wörtlichen Bedeutung dem Mieter damit die Gelegenheit genommen wird, die anfallenden Arbeiten kostenniedrig in Eigenleistung durchzuführen. Aus diesem Grund wurde die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt.

Maßgeblich und immer wieder bestätigt bleibt auch die Rechtsprechung des BGH, wonach eine Mietwohnung mangelhaft ist, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten abweicht. Vor diesem Hintergrund wurde auch entschieden, dass die absolute 10 %-Grenze nicht durch die Angabe einer ca. Größe im Mietvertrag aufgeweicht wird. Vermieter sind daher weiterhin gehalten, die Angaben innerhalb des Mietvertrages auf ihre tatsächlichen Gegebenheit hin zu überprüfen.

Neben der Öltankreinigungsentscheidung wurde ein weitere Sonderfall beschieden, in dem es um eine Abladung von Müll und Sperrmüll auf dem Mietgrundstück ging, bei der ein Verursacher nicht zugeordnet werden konnte. Auch hier geht der BGH davon aus, dass es sich bei der notwendigen Müllbeseitigung um umlagefähige „laufende“ Betriebskosten handelt. Insofern ist der Aufwand im Wege der Betriebskostenabrechnung umlagefähig und vom Mieter zu tragen.

Ebenfalls Anlass zum Streit liefert immer wieder der Umgang mit der Kündigungserklärung. Mieter führen oftmals in ihren Schreiben auf, dass sie mit dem Zugang von Seiten des Vermieters eine Zugangsbestätigung verlangen und darüber hinaus ein Einverständnis zur Kündigung in schriftlicher Form erwarten. Aufgrund der Rechtsqualität der Kündigungserklärung hat der BGH erwartungsgemäß festgestellt, dass es eine derartige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe derartiger Erklärungen nicht gibt. Die Kündigungserklärung ist kein Vertrag, sondern eine einseitige Erklärung die bereits mit Zugang ihre Wirkung entfaltet, unabhängig davon, ob eine Zustimmung von Seiten des Mieters oder Vermieters vorliegt. Im Umkehrschluss kann dementsprechend kein Anspruch auf Abgabe einer derartigen Erklärung bestehen.

Für den Vermieter ist bei Beendigung die rechtlich entwickelte Zwangsräumung im „Berliner Modell“ einfacher und weniger kostenintensiv, allerdings belastet sich der Vermieter in diesem Fall mit erheblichen Rechten und Pflichten die bei Verlust von Inventar nach der Räumung zu Schadensersatzforderungen führen kann. Dies muss im Rahmen der Entscheidung über die Art der Räumung beachtet werden.

Fragen zu diesen aufgeworfenen Problemen oder aber zum konkreten Mietverhältnis beantworten wir Ihnen gerne.