Mietminderung und Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat in einem veröffentlichten Urteil vom 13.04.2011 die Frage beleuchtet, inwieweit eine Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen ist.

Grundlage der streitigen Auseinandersetzung war die Zugrundelegung unterschiedlicher Anrechnungsweisen mit der Frage, ob aus entsprechenden Gesichtspunkten der Praktikabilität der Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete zu verbuchen sei oder ob eine entsprechende quotale Anrechnung zu erfolgen habe.

Das Gericht stellte im Rahmen seiner Entscheidung fest, dass erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten tatsächlich abschließend ermittelt werden könne, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters bestehe, da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt sei, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten beziehe.

Die Auseinandersetzung mit den verschiedenen Abrechnungsmethoden sah der BGH dabei als Scheinproblem. Eine Nachforderung in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung bestehe nach Auffassung des Senats auch dann nicht, wenn die Minderung anteilig auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet würde. Die streitgegenständliche Berechnung war danach falsch, weil der anteilig geminderten Betriebskostenvorauszahlung ein ungeminderter Jahresbetrag der entfallenen Betriebskosten gegenüber gestellt wurde. Insofern wurde von dem dort vorhandenen Kläger verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlung auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren ist.

Das Gericht vertrat die Auffassung, dass die Berechnung einer Nachforderung im Bereich der Betriebskosten in der Form vorzunehmen sei, dass die von dem Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenüber gestellt werden, wobei der Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten und damit abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages zugrundegelegt werden müsse.

Minderungsansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis bestehen in vielerlei Fällen. Da insoweit nach der Entscheidung des BGH im Bereich der Wohnraummiete die Minderung sich auf den Bruttomietzins bezieht, mithin auf Miete einschließlich aller Nebenkosten, und dies unabhängig davon gilt, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden, muss nicht nur im Moment der Minderung selbst eine Berechnung vollzogen werden, sondern auch in der sich oftmals später anschließenden Nebenkostenabrechnung. Der Mieter muss in diesem Zusammenhang also auch ein zweites Mal darauf achten, dass die Vorauszahlungen ordnungsgemäß und damit nicht nur in tatsächlicher Höhe, sondern auch in hypothetischer Höhe unter Berücksichtigung der Minderung veranschlagt werden. Andernfalls läuft der Mieter Gefahr, dass die ursprünglich durchgesetzte Minderung zumindest in Bezug auf den Betriebskostenanteil durch den Vermieter wieder zu seinen Lasten eingefordert wird.

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