Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem soeben veröffentlichten Urteil vom 10.03.2010 entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Mietvertrag durch den Vermieter mit einem „ca.“-Zusatz versehen wurde.

Die im Vertrag wie auch in den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegten Wohnflächen sind immer wieder Anlass für streitige Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Hintergrund ist, dass nur wenige Wohnungen tatsächlich unter Berücksichtigung der Wohnflächenverordnung exakt vermessen wurden. Viele Mieter haben in der Vergangenheit diese fehlenden exakten Quadratmeterflächen dadurch zu umgehen versucht, indem sie die Quadratmeterangabe mit einem „ca.“-Zusatz versehen haben, um bereits im Mietvertrag deutlich zu machen, dass die Angaben keiner exakten Berechnung zugrunde liegen.

Der BGH hat in den vergangenen Jahren immer wieder an seiner Rechtsprechung festgehalten, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigten Sachmangel darstellt. Nun, und das ist neu, hat der BGH auch entschieden, dass dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB keinerlei Bedeutung zukommt.

Insofern können durch die „ca.“-Angabe keine Toleranzen nach unten angenommen und damit Abweichungen relativiert werden. In der Vorinstanz war hingegen angenommen worden, dass der „ca.“-Zusatz bei der Berechnung der Minderung eine Toleranzschwelle von 5 % rechtfertigt. Diese Auffassung wird vom Bundesgerichtshof ausdrücklich abgelehnt.

Für Mieter wie auch Vermieter ist also die Flächenangabe der Wohnfläche im Mietvertrag von wesentlicher Bedeutung. Dies gilt nicht nur für die Berechnung der Miete, sondern kann auch entscheidende Auswirkungen auf die Nebenkostenbemessung und -abrechnung haben. Diese ist in Bezug auf viele Abrechnungspositionen an die Wohnfläche gekoppelt, so dass diese sowohl für die Nebenkosten, Betriebskosten wie auch die Heizkosten erhebliche Auswirkungen ausmachen kann. Diese Problematik wurde vom Bundesgerichtshof in der vorliegenden Entscheidung nicht thematisiert, ist allerdings denknotwendig die Konsequenz aus der maßgeblichen Möglichkeit zur Mietminderung.