Mieteransprüche und kurze Verjährung

Der Bundesgerichtshof hat in dem nun veröffentlichten Urteil vom 04.05.2011 die Frage geklärt, inwieweit Ersatzansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos durchgeführter Schönheitsreparaturen verjähren.

Hintergrund der Entscheidung waren von Seiten der Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen, die während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme erledigt wurden, es bestehe eine vertragliche Verpflichtung. Tatsächlich enthielt die Formularklausel des Mietvertrages einen starren und damit unwirksamen Fristenplan.

Der daraufhin geltend gemachte Ersatzanspruch für die rechtsgrundlos durchgeführten Schönheitsreparaturen war zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt, da der Anspruch nach Ansicht des Senats der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten unterliegt.

Die Regelung zur Verjährung des Anspruches des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen bezieht sich danach auch auf Schadensersatzansprüche, wie auch Bereicherungsansprüche aufgrund einer Leistungskondiktion. Sinn und Zweck der Regelung sei es insbesondere, eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache nach Beendigung zu erzielen. Dementsprechend sei der Begriff der Aufwendungen auch weit zu verstehen und erfasse sämtliche vermögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, weder herstellen oder verbessern. Dies beziehe sich insbesondere auch auf die Schönheitsreparaturen, die allein der Verbesserung der Mietsache dienen.

Somit unterliegt auch ein Schadensersatzanspruch bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln der kurzen Verjährung. Insofern sei auch nicht die Kenntnis des Mieters über den möglichen Anspruch maßgeblich, sondern allein aufgrund des Regelungsgehaltes sei der maßgebliche Zeitpunkt die tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses.

Vor dem Hintergrund, dass im Bereich der Mietverträge bis heute zahlreiche unwirksame Vertragsklauseln genutzt werden, sollte der Mieter, ebenso wie der Vermieter, sich über die tatsächlichen und geschuldeten Verpflichtungen innerhalb des Mietverhältnisses informieren. Beide Seiten können damit unberechtigte Forderungen und gegebenenfalls Ersatzansprüche vermeiden.

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