Haftung bei kalter Räumung

Der Bundesgerichtshof hat in einem nunmehr veröffentlichten Urteil vom 14.07.2010 eine Entscheidung über die Folgen einer sogenannten kalten Räumung durch den Vermieter getroffen. Mit dieser Entscheidung wird deutlich, dass die Vornahme einer Räumung durch den Vermieter erhebliche Risiken birgt und sich dieser in diesem Fall Schadenersatzpflichtig macht.

In dem zu entscheidenden Fall war der klagende Mieter unbekannten Aufenthalts. Aufgrund einer Vermisstenmeldung war bereits die Wohnung durch polizeiliche Anordnung geöffnet worden. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis aufgrund rückständiger Mieten, erhob allerdings keine Räumungsklage.

Im Anschluss daran wurde die Wohnung vermieterseits geöffnet und große Teile der Wohnungseinrichtung entsorgt. Die nach der Einschätzung des Vermieters werthaltigen Gegenstände wurden eingelagert.

Im Nachgang verlangte der nun klagende Mieter Schadensersatz in Höhe von rund 62.000,00 € vom Vermieter.

Das Gericht entschied, dass die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung und das eigenmächtige Ausräumen solange eine unerlaubte Selbsthilfe darstelle, sofern nicht der Mieter klar erkennen lasse, dass er die Wohnung und den darin bestehenden Besitz aufgegeben hat.

Dies gelte selbst in einem solchen Fall, wo der gegenwärtige Aufenthaltsort unbekannt und das Mietverhältnis wirksam gekündigt sei. Zwar sei das vertragliche Besitzrecht des Mieters entfallen, allerdings sei der Vermieter verpflichtet ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und auch deren Wert schätzen zu lassen. Mit der Verletzung dieser Schätzungspflicht bestehe ein Ausgleichanspruch auf den entstandenen Schaden, der darin liege, dass der klagende Mieter hinsichtlich des Bestandes, des Zustandes und des Wertes seiner Gegenstände nun in Beweisnot geraten sei.

Wesentliche Aussage des Urteils liegt darin, dass zu Lasten des Vermieters für die in der Wohnung befindlichen Gegenstände eine zumindest nachvertraglicher Obhutspflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB gilt. Neben der Verpflichtung, die Gegenstände vollständig und in keinem verschlechterten Zustand wieder herauszugeben, ergibt sich bei nachweislicher Unmöglichkeit der Herausgabe und der Verschlechterung des Zustandes ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB mit einer entsprechenden Darlegungs- und Beweislast für den Vermieter.

Ebenso wies das Gericht darauf hin, dass bei dem feststehenden Verlust eines Gegenstandes, für den Ersatz zu leisten ist, nicht nur bei der Schätzung der geringste Wert zugrundezulegen ist, sondern es auch sachgerecht ist, den mittleren Wert einer solchen Sache zugrundezulegen.

Diese neuerliche Entscheidung zeigt, dass das eigenmächtige Vorgehen des Vermieters in rechtlicher Hinsicht erhebliche Risiken birgt.

Fragen zu dieser Problematik oder auch zum konkreten Vorgehen beantworten wir Ihnen gerne.