Abrechnung vertragswidriger Betriebskosten

Der Bundesgerichthof hat in einem nun veröffentlichten Urteil vom 18.05.2011 noch einmal im Detail die Frage geklärt, ob eine (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskoten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung im formellen Sinne führt.

Hintergrund der Entscheidung war eine Nebenkostenabrechnung bei der Positionen trotz einer Pauschalvereinbarung abgerechnet wurden wie auch die Vorauszahlungen in der Abrechnung zu hoch bzw. zu niedrig angesetzt wurden.

Der Grundsatz der Nebenkostenabrechnung muss sich daran orientieren, dass sie aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen nachvollziehbar ist.

Aus diesem Grund sind als Mindestmaß einer Abrechnung die Gesamtkosten, der Verteilschlüssel, die Berechnung des Anteils des einzelnen Mieters und die Vorauszahlungen zu enthalten. Ferner ist zu fordern eine klare und übersichtliche Darstellung.

Die in der Entscheidung zugrundeliegenden Abweichungen der Nebenkosten wurden hier vom erkennenden Senat als inhaltliche Mängel der Abrechnung angenommen. Dies betraf die zu Unrecht angesetzten Kosten wie auch die Fehler bei der Vorauszahlungsannahme. Allerdings führen diese inhaltlichen Mängel im vorliegenden Fall nach der Auffassung des Senats nicht dazu, dass hier eine Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung beeinträchtigt ist. Die formellen Anforderungen an die Abrechnungen seien von der vorangegangenen Instanz überspannt zugrunde gelegt worden.

Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler da. Das gleiche gelte auch für diejenigen Fälle in denen die Abrechnung Betriebskosten enthält, für die tatsächlich allerdings eine Pauschale vereinbart sei. Der Mieter könne anhand des Mietvertrages leicht überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach der vertraglichen Vereinbarung abrechenbar sind. Gleiches gelte auch für den Ansatz der Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen. Auch diese seien nur materielle Fehler, da auch in diesem Fall für den Mieter ohne weiteres möglich sei, anhand seiner Zahlungsbelege die Einzahlungen nachzuvollziehen.

Im Ergebnis konnte der Vermieter im vorliegenden Prozess seine Nachforderung auch nach der Abrechnungsausschlussfrist unter Beachtung der dortigen Fehler erheben.

Fragen zur Abrechnung und Gestaltung von Nebenkostenabrechnungen beantworten wir Ihnen gerne.